Quanto guadagna davvero una casa vacanza: costi da monitorare

2026-10-05

L'incasso di un affitto breve è facile da vedere: arriva dal portale. Più difficile è capire quanto resta davvero a fine mese, dopo commissioni, pulizie, utenze, manutenzioni e imposte. Molti host scoprono solo in dichiarazione che una struttura "piena" rende meno di una più tranquilla. Ecco come fare i conti in modo semplice ma completo.

Le voci di costo da considerare

Costi variabili (legati ai soggiorni)

• Commissioni dei portali: una percentuale su ogni prenotazione, diversa per canale.
• Pulizie: a ogni cambio ospiti, comprese lavanderia e biancheria.
• Consumabili: carta, saponi, caffè, detersivi.
• Utenze a consumo: luce, gas e acqua variano con l'occupazione.

Costi fissi (indipendenti dai soggiorni)

• affitto o rata del mutuo, se la struttura non è tua o è finanziata;
• spese condominiali, imposte locali sull'immobile;
• assicurazioni, connessione internet, abbonamenti a software;
• quote di gestione, se ti appoggi a un gestore.

Costi straordinari

• manutenzioni, riparazioni e sostituzioni;
• arredi, elettrodomestici, ritinteggiature;
• danni causati dagli ospiti e relative procedure.

Gli indicatori che contano

• Incasso netto: quanto arriva davvero sul conto, dopo le commissioni.
• Margine per struttura: incasso netto meno tutti i costi attribuiti a quella struttura.
• Tasso di occupazione: notti occupate diviso notti disponibili.
• Prezzo medio a notte: incasso diviso per notti occupate.
• Ricavo per notte disponibile: unisce prezzo e occupazione ed è il numero più onesto per confrontare due case.

Un esempio semplice

Una struttura incassa 2.400 euro in un mese. Le commissioni sono 360, le pulizie 280, le utenze 150, i consumabili 60 e una piccola riparazione 90. Restano 1.460 euro, prima di costi fissi e imposte. Se le notti occupate sono 16 su 30, l'occupazione è del 53% e il prezzo medio a notte di 150 euro. Con questi numeri puoi chiederti se vale la pena abbassare i prezzi per riempire le notti vuote, o alzarli e accettare meno notti.

Perché separare le spese per struttura

Quando le spese finiscono tutte nello stesso calderone, non sai quale casa rende e quale no. Attribuire ogni spesa a una struttura (o segnarla come generale) richiede pochi secondi se lo fai subito, e diventa un incubo se lo fai a fine anno con le ricevute in una scatola.

Abitudini utili

1. Registra ogni spesa il giorno in cui la sostieni, con una foto della ricevuta.
2. Guarda un riepilogo mensile e uno annuale, per cogliere stagionalità e tendenze.
3. Confronta le strutture tra loro e con l'anno precedente.
4. Conserva tutto per il commercialista: un riepilogo ordinato ti fa risparmiare tempo (e parcella).

Quando guardare i numeri

Una volta al mese è sufficiente per accorgersi per tempo di un costo anomalo o di un calo di occupazione. Meglio ancora se confronti ogni mese con lo stesso mese dell'anno scorso: nel turismo la stagione conta più di ogni altra cosa.

Il modulo Finance di HostlyFlow raccoglie spese e guadagni per struttura, mostra report e statistiche mensili e annuali con grafici, e ti permette di confrontare i periodi.

Gli importi dell'esempio sono inventati e servono solo a illustrare il calcolo.